Logement décent : que se passe-t-il lorsqu’un appartement est lié à un local commercial ?

Dans le cadre d'une location, la notion de logement décent est essentielle. Elle garantit au locataire un habitat sain, sécurisé et conforme à des normes minimales de confort.

Mais qu'en est-il lorsque ce logement est lié à un local commercial ? Le bail est-il concerné par les règles de décence ? Cela dépend de la configuration des lieux… et du contrat signé.

Voici deux cas de figure pour mieux comprendre.

Cas 1 : Le logement est accessoire au local commercial

C’est le cas, par exemple, d’un appartement situé à l’étage d’un commerce, loué au commerçant pour lui permettre à la fois d’exploiter son activité et d’y loger.

➤ Quel type de bail ?

Il s'agit d’un bail commercial, soumis aux règles du Code de commerce et non à la loi du 6 juillet 1989 (qui régit les baux d’habitation).

➤ Quelles conséquences ?

• Le logement est accessoire à l’exploitation commerciale.

• Les critères du logement décent ne s’appliquent pas en tant que tels, puisque le contrat n’est pas un bail d’habitation.

⚠️ Mais attention :

• Le bailleur reste tenu d’assurer la sécurité et la salubrité des lieux.

• En cas de logement indigne ou insalubre, la responsabilité du bailleur peut être engagée, notamment :

  • Par la préfecture ou la mairie en cas de signalement,

  • Par les juridictions civiles sur le fondement du droit commun de la responsabilité.

Conseil pour les bailleurs : même en l’absence d’obligation légale stricte sur le logement décent, il est fortement recommandé de louer un logement respectant au minimum les standards de salubrité et de sécurité.

Cas 2 : Le logement est distinct et à usage d’habitation principale

Autre situation fréquente : un local commercial en rez-de-chaussée et un appartement indépendant à l’étage, loués au même locataire, mais utilisés séparément (commerce en bas, vie privée en haut).

➤ Deux configurations possibles :

1. Deux baux distincts :

• Un bail commercial pour le commerce.

• Un bail d’habitation pour le logement. Dans ce cas, le logement doit respecter les critères de décence imposés par la loi du 6 juillet 1989.

  
  

2. Un bail mixte (commercial + habitation) :

• Moins courant, mais juridiquement possible.

• Le bail doit alors mentionner expressément le double usage (professionnel et habitation).

Que dit la jurisprudence ?

En cas de litige, les juges analysent l’usage réel du local :

• Si l’appartement est utilisé comme résidence principale, les règles de décence s’appliquent, même dans un bail mixte.

• Les tribunaux peuvent ainsi requalifier le contrat, ou imposer l’application des normes minimales de confort et de sécurité au logement.

En résumé

Situation	Type de bail	Règles du logement décent applicables ?
Logement accessoire au local	Bail commercial	❌ Non, mais salubrité et sécurité obligatoires
Logement distinct à usage d’habitation principale	Bail d’habitation ou bail mixte	✅ Oui, règles du logement décent applicables

Le caractère "décemment habitable" d’un logement ne dépend pas uniquement de ses caractéristiques physiques, mais aussi du type de bail signé et de l’usage réel des lieux. Il est donc crucial, pour les bailleurs comme pour les locataires, de bien distinguer l’accessoire de l’usage principal, et de formaliser cela correctement dans le bail.